深汕土地管理创新：项目融资新机遇与实践路径

随着我国经济的快速发展和城市化进程的推进，土地资源作为重要的生产要素，其管理和利用问题日益受到社会各界的关注。特别是在粤港澳大湾区建设的战略背景下，位于最东端的深汕特别（以下简称“深汕”）作为延伸发展的重点区域，土地管理的创新显得尤为重要。

深汕土地管理创新：项目融资新机遇与实践路径 图1

深汕是全国首个由经济发达地区帮扶欠发达地区的飞地模式，承载着探索新型区域机制、推动高质量发展的重要使命。在这一背景下，“深汕土地管理创新”不仅是实现区域协调发展战略的关键环节，更是推进项目融资可持续发展的核心内容。

从“深汕土地管理创新”入手，深入分析其内涵与意义，并结合项目融资行业的视角，探讨如何通过创新土地管理模式，为深汕高质量发展提供有力支撑。

“深汕土地管理创新”的内涵与必要性

（1）深汕土地管理创新？

“深汕土地管理创新”是指在深汕内，针对土地资源的规划、供应、开发和利用等环节，通过制度、机制和技术手段的创新，优化资源配置效率，实现土地价值的最。这一概念既包括对存量土地的盘活与再利用，也涵盖新增建设用地的科学管理。

具体而言，深汕土地管理创新主要体现在以下几个方面：

1. 规划创新：以产城融合为目标，优化城市功能布局。

2. 供应机制创新：探索多元化供地模式，如弹性年期出让、租让结合等。

3. 开发模式创新：引入社会资本参与土地开发，推动片区综合开发。

4. 利用效率提升：通过技术创管理优化，提高土地产出效益。

（2）深汕土地管理创新的必要性

1. 区域发展需求驱动

深汕作为产业外溢的重要承载地，亟需通过土地管理和开发模式的创新，吸引优质产业项目落地，推动经济转型升级。

2. 资源禀赋与开发压力并存

作为飞地发展模式，深汕土地资源相对有限，如何高效利用土地成为发展的核心命题。

3. 政策支持与市场机制结合

在国家推进“放管服”改革和土地要素市场化配置的大背景下，深汕需要探索更加灵活的土地管理方式，以适应市场化的开发需求。

深汕土地管理创新的实践路径

（1）创新土地供应模式：推动市场化进程

在传统的土地供应模式中，政府往往通过招拍挂等方式将土地出让给开发商。在深汕这种单一模式已难以满足高质量发展的需求。

为此，深汕土地管理创新的核心之一是探索多元化的土地供应机制。

- 弹性年期出让：根据项目性质和生命周期特点，灵活设置土地出让年限，降低企业初始投资成本。

- 租让结合：允许企业在一定期限内以租赁方式使用土地，给予其在一定条件下低成本获得土地所有权的权利。

这种模式不仅能够吸引更多的社会资本参与土地开发，还能有效缓解企业的资金压力，为其后续发展提供空间。

（2）片区综合开发融资：实现产城融合发展

项目融资是推动土地管理创新的重要手段。特别是在深汕片区综合开发模式已成为一种重要的融资路径。

在这一模式下，政府与社会资本通过联合体形式，共同参与一片区的规划、建设和运营。社会资本负责筹集资金，提供专业的开发能力，而政府则通过政策支持和监管服务，确保项目的合规性和社会效益。

在鲘门科技城项目中，引入了“城市综合开发商”（UCD）模式，社会资本方不仅负责土地开发，还承担了片区配套基础设施的建设任务。这种模式的优势在于：

1. 统一规划：避免“单兵突进”的开发乱象，确保片区整体功能的协调性。

2. 风险分担：政府与企业共同承担责任，降低单一主体的资金压力。

3. 持续收益：通过长期运营服务（如商业地产管理、公共设施运营）实现稳定的现金流。

（3）基础设施融资租赁：提升土地开发效率

在深汕建设中，基础设施是土地开发的重要支撑。 infrastructure construction often requires massive upfront investment, which can be a significant challenge for both government and企业。

为此，深汕土地管理创新中引入了基础设施融资租赁模式。这种模式的核心在于将基础设施的使用权与所有权分离，通过融资租赁公司提供资金支持，帮助企业获取所需设施的降低资本支出压力。

具体操作流程如下：

1. 项目评估：由政府或社会资本提出基础设施建设需求。

2. 融资租赁方案设计：融资租赁公司根据需求设计融资方案，包括租金结构、还款期限等内容。

3. 资产交付与监管：建成后，基础设施资产归融资租赁公司所有，但使用权仍属于原有主体。

4. 收益支付：租赁方通过运营产生的收益分期偿还租金。

这种模式的优势在于：

- 资金使用效率高；

- 降低企业初始投资压力；

- 推动基础设施的快速落地，进而提升土地开发效率。

（4）智慧化管理平台：推动土地高效利用

随着信息技术的飞速发展，智能化管理已成为现代城市治理的重要手段。深汕土地管理创新中，引入智慧化管理平台成为一大亮点。

通过建立统一的土地资源管理信息平台，政府和企业可以实现以下功能：

1. 实时监测：对土地使用情况、开发进度进行动态监控；

2. 数据共享：整合规划、环保、交通等多方数据，为决策提供支持；

3. 智能审批：通过线上系统实现审批流程的自动化，提升效率。

以智慧园区项目为例，依托管理平台实现了以下目标：

- 减少了土地闲置率；

- 提高了企业入驻效率；

- 优化了园区运营服务。

深汕土地管理创新：项目融资新机遇与实践路径 图2

深汕土地管理创新的示范意义

（1）对区域经济发展的推动作用

通过土地管理创新，深汕有效地吸引了优质产业项目落地，推动了区域产业结构的优化升级。引入了多个高端制造业和科技创新企业，带动当地就业和经济。

（2）为其他飞地模式提供借鉴

作为国内首个由一线城市与欠发达地区建立的模式，深汕土地管理创新的经验具有重要的示范意义。其多元化供地机制、片区综合开发模式等，可为其他类似区域提供参考。

（3）推动土地要素市场化改革

通过探索弹性年期出让、租让结合等模式，深汕在土地要素市场化配置方面进行了有益尝试，为国家相关政策的制定和完善提供了实践依据。

总而言之，深汕土地管理创新既是区域发展的内在需求，也是推进土地要素市场化改革的重要实践。通过多元化的供地机制、片区综合开发融资模式以及智慧化管理平台的应用，深汕在高效利用土地资源方面走出了一条具有特色的创新发展之路。

随着政策支持的进一步加强和社会资本参与度的提升，深汕土地管理创新有望形成更加成熟的体系，并为全国其他地区的城市发展提供有益借鉴。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）