北京中鼎经纬实业发展有限公司房地产以员工名义购房贷款诈骗的法律风险与防范对策

“房地产以员工名义购房贷款”？

在项目融资领域，房地产开发企业为了规避某些政策性限制或降低融资成本，有时会采取一种特殊的融资方式——以员工名义购房贷款。这种模式是指企业通过其员工作为名义上的购房者，由银行或其他金融机构向这些员工发放按揭贷款，这些资金用于企业的房地产项目开发或运营。

从表面上看，这种方式似乎是一种合法的财务安排，但这种行为隐藏着巨大的法律风险和道德隐患。尤其是在当前国家对房地产行业实施严格监管的大背景下，这种做法更容易触碰到政策红线，并可能引发更深层次的金融系统性风险。

从项目融资的角度出发，结合真实的司法案例，深入分析这一现象背后所涉及的法律关系、合规风险以及应对策略，试图为从业者提供一些有益的参考。

房地产以员工名义购房贷款诈骗的法律风险与防范对策 图1

房地产以员工名义购房贷款的本质与特征

1. 操作模式

这种融资方式的基本操作流程如下：

1. 房地产开发企业通过内部员工或其他渠道招募“代持人”；

2. 这些代持人以个人名义与银行签订按揭贷款合同；

3. 所贷资金并非用于个人购房，而是直接进入房地产企业的账户；

4. 企业承诺在一定期限内偿还这些贷款，并支付的“利息”。

2. 表面合法性 VS 实质违法性

房地产以员工名义购房贷款诈骗的法律风险与防范对策 图2

这种融资方式通过表面上的“合法”操作掩盖了其真实的违法目的。从银行的角度来看，其审查程序可能仅限于形式审查，而没有深入调查资金的实际用途。

根据《中华人民共和国刑法》第二百八十条、第二百二十四条等规定，如果企业或个人以骗取贷款为目的，通过虚构事实或隐瞒真相的方式获取金融机构的资金，则构成诈骗罪。在司法实践中，只要具备“明知故贷”、“非法占有的目的”以及“未取得真实购房资格”等要素，就可以认定为企业及关联人员的刑事责任。

3. 风险特征

法律风险：可能涉及刑法中的金融诈骗罪、合同诈骗罪等多个罪名。

企业信用风险：一旦出现资金链断裂，不仅影响企业的正常运营，还可能导致整个项目的停工烂尾。

系统性金融风险：如果这种融资模式在行业内普遍存在，则会危及银行业的资产质量，甚至引发区域性的金融动荡。

典型案例分析

案例一：某房地产公司串通员工骗取银行贷款

基本案情：2021年，某房地产开发企业在资金链紧张的情况下，以支付高息为诱铒，诱导其内部员工及社会人员作为“代持人”向银行申请按揭贷款。贷款总额高达5亿元人民币。

法律后果：该企业实际控制人及相关责任人因涉嫌骗取贷款罪被追究刑事责任，部分涉案员工也因参与度不同受到了不同程度的行政处罚。

案例二：项目烂尾引发的集体诉讼

基本案情：某房地产企业在开发过程中大量采用“员工代持”模式融资。由于项目未能按期完工，导致大量银行贷款无法按时偿还，引发了数千名购房者的集体维权。

法律后果：银行方面不仅面临巨大的资产损失，还承受着投资者的诉讼压力；而企业实际控制人也因涉嫌非法吸收公众存款罪被司法机关调查。

案例三：某上市房企的“表内 表外”融资

基本案情：一家上市公司为了美化财务报表，在公开市场以正常价格销售商品房的通过员工代持的方式暗中违规融资。这种操作使得其资产负债率得以保持在相对较低水平，但却积累了巨大的潜在金融风险。

法律后果：最终因资金链断裂而被债权人起诉，企业市值大幅缩水，投资者利益受到严重损害。

房地产以员工名义购房贷款的法律定性

1. 刑法视角

根据《中华人民共和国刑法》第193条的规定，骗取银行或者其他金融机构贷款的行为构成骗贷罪。在司法实践中，具体认定标准包括：

行为手段：是否存在虚构事实或隐瞒真相的行为；

主观故意：是否具有非法占有的目的；

结果认定：是否对金融机构造成实际损失。

2. 民法视角

从民商法的角度来看，这种融资方式涉及多重法律关系：

代持人与房地产企业之间构成委托代理关系；

代持人与银行之间构成借贷合同关系；

房地产企业与其他利益相关方（如购房者、施工方）之间的权利义务关系。

如果各方的权利义务不清或存在重大瑕疵，则可能产生民事纠纷甚至引发更大的法律问题。

3. 行政法视角

根据《中华人民共和国银行业监督管理法》等相关规定，金融机构在发放贷款时负有审慎调查的义务。如果银行未能履行这一基本义务，则可能会被追究行政责任。

风险防范对策

1. 从企业的角度：

加强内部合规管理：建立严格的财务审查制度，避免任何形式的违法融资行为；

选择正规融资渠道：通过信托计划、私募基金等合法方式解决资金需求；

做好应急预案：针对可能出现的资金链断裂情况制定应对预案。

2. 从银行的角度：

强化贷前审查：加强对贷款申请的真实性审核，必要时可引入第三方调查机构；

建立风险预警机制：通过大数据分析等技术手段识别异常交易；

加强与政府监管部门的沟通：及时报告发现的可疑情况。

3. 从监管层的角度：

完善法律法规：针对房地产融资领域的突出问题，进一步细化相关法律规定；

加大执法力度：对违法违规行为采取零容忍态度，形成有效威慑；

推动行业自律：鼓励行业协会制定行规行约，规范行业发展秩序。

4. 技术手段的应用：

区块链技术：通过建立分布式账本系统，确保每一笔资金流向可追溯；

人工智能风控系统：利用AI技术分析潜在风险点，提前采取防范措施；

大数据分析平台：整合多方数据资源，提升风险预警能力。

房地产以员工名义购房贷款的行为本质上是一种典型的金融诈骗活动，在当前经济形势下可能引发更为复杂的法律和社会问题。从业界到监管层都必须保持高度警惕，并采取切实可行的措施加以防范。

随着技术的进步和法律法规的完善，我们期待能够建立起更加健康、可持续的房地产融资体系。这不仅关系到单个企业的生存发展，更会影响到整个经济金融系统的稳定运行。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）