北京中鼎经纬实业发展有限公司房贷未结清|二手房带押过户的政策突破与实践

在房地产市场持续活跃的背景下，二手房交易一直是我国住房二级市场的核心内容。在传统的二手房交易过程中，若卖方房屋存在未结清的银行按揭贷款，往往需要卖方先行还贷解除抵押，再完成房屋过户登记手续。这种模式不仅增加了交易成本和时间成本，还可能导致交易双方因筹措过桥资金而产生纠纷。近期，随着江门市率先试点推行"二手房带押过户"服务模式，这一行业痛点迎来重大突破。从项目融资领域的视角，深入分析房贷未结清情况下能否过户的问题，探讨其对房地产市场和金融业务的影响。

传统二手房交易模式的痛点与挑战

在传统的二手房交易流程中，若卖方房屋存在未结清的按揭贷款，需要完成以下步骤：

房贷未结清|二手房带押过户的政策突破与实践 图1

1. 卖方自筹资金或买方垫付资金还贷；

2. 还贷完成后解除原抵押登记；

3. 办理房屋所有权转移登记；

4. 买方重新办理抵押登记手续。

这种模式存在以下几个问题：

交易成本增加：卖方需要自筹资金还贷，或由买方垫付过桥资金，增加了额外的经济负担。

时间周期延长：从筹措资金到完成过户往往需要数周甚至数月时间，影响交易效率。

交易风险上升：在还贷和过户之间存在时间窗口，若在此期间出现意外情况（如卖方拒绝配合），可能导致交易失败或纠纷。

这些痛点不仅增加了交易双方的时间和经济成本，还可能对房地产市场的流动性产生负面影响。

政策突破与"带押过户"的创新意义

2023年，江门市印发《关于探索实施二手房"带押过户"服务模式的通知》，标志着我国首个以抵押登记变更为核心的"带押过户"模式正式落地。这一政策的核心在于：

在原抵押权未解除的情况下，通过变更抵押权人或调整抵押物信息，直接完成房屋的所有权转移和新的抵押权设立。

房贷未结清|二手房带押过户的政策突破与实践 图2

实现了贷款资金到账与产权过户登记、抵押权变更登记的同步办理。

这一创新模式具有以下重要意义：

1. 降低交易成本："带押过户"免去了卖方自筹还贷或买方垫付过桥资金的环节，直接降低了交易双方的资金周转压力。

2. 提高交易效率：减少了因还贷和解押而产生的等待时间，缩短了整个交易周期。

3. 优化信贷资源配置：通过简化流程，提高了银行贷款资金的利用效率，有助于缓解房地产市场融资难题。

"带押过户"的具体操作流程与风险防范

在具体实施过程中，"带押过户"需要买卖双方及金融机构三方协同配合：

1. 信息确认阶段：

卖方需向银行提出"带押过户"申请，并提供买方信息。

银行审核卖方的信用 record 和贷款情况，确认其具备继续履行贷款合同的能力。

2. 抵押权变更登记：

登记机构在不解除原抵押状态的情况下，直接将抵押权人由卖方变更为买方（或维持卖方作为抵押人，调整为买方贷款）。

变更登记后，新的按揭贷款资金直接划转至卖方账户。

3. 风险防控措施：

银行需加强贷前审查，确保买方具备还款能力。

在变更登记过程中，应设置必要的保护机制，防止因操作失误导致的权属纠纷。

可引入第三方担保或保险机制，降低交易双方的潜在风险。

对房地产市场和项目融资的影响

1. 促进二手房流动性提升：

"带押过户"政策将显着提高二手房市场的交易效率，吸引更多购房者进入市场，从而盘活存量住房资源。

2. 优化信贷资源配置：

通过简化流程和降低门槛，银行可以更高效地将资金注入房地产市场，支持刚需购房者的贷款需求，缓解房企的资金压力。

3. 推动金融产品创新：

在"带押过户"模式的带动下，金融机构可能会开发更多适合二手房交易的创新型融资工具，进一步丰富房地产金融市场的产品体系。

未来发展趋势与建议

1. 扩大政策覆盖面：

江门试点工作为我国其他城市提供了宝贵经验。未来可以逐步在全国范围内推广"带押过户"模式，形成统一的操作规范和标准。

2. 加强配套制度建设：

需要进一步完善相关法律法规，在抵押权变更登记、风险防控等方面建立更完善的制度保障。

3. 推动技术赋能：

通过区块链等金融科技手段，实现二手房交易全流程的数字化和智能化，进一步提升交易效率和安全性。

4. 优化金融服务：

银行等金融机构应针对"带押过户"模式的特点，设计更灵活、更高效的贷款产品和服务流程，更好地满足市场需求。

"带押过户"政策的推出，不仅解决了二手房交易中的痛点问题，也为房地产市场注入了新的活力。从项目融资的角度看，这一创新模式有助于优化信贷资源配置，降低交易成本，提升市场流动性。随着政策的不断完善和推广，"带押过户"有望成为未来二手房交易的主流模式，为我国房地产市场的健康发展提供有力支持。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）