北京中鼎经纬实业发展有限公司买房未交担保金银行能否放贷|商品房贷款|购房担保风险

在中国当前的房地产市场中，购房者在购买房产时通常需要向银行申请按揭贷款。在这种交易模式下，买方往往需要支付一定比例的首付，并通过抵押贷款的形式完成余款的支付。在实际操作过程中，常常会遇到一个问题：买房未交担保金的情况下，银行是否会批准放贷？这个问题关系到购房流程中的法律风险、银行审批标准以及购房者在交易中的权益保护。

我们需要明确几个关键概念和术语：

商品房买卖合同（Residential Property Purchase and Sale Agreement）：指购房者与开发商之间达成的购买预售商品房或现售商品房的协议。

商品房担保贷款合同（Mortgage Loan Contract for Residential Properties）：当购房者向银行申请按揭贷款时，需要签订的一种将所购房屋作为抵押物（Collateral）的法律文件。该合同约定了贷款金额、还款期限、利率等关键条款。

买房未交担保金银行能否放贷|商品房贷款|购房担保风险 图1

不可归责于当事人双方的事由（Force Majeure or Events Beyond Control of Both Parties）：指因战争、自然灾害、政策调整等无法预见、不可避免且不能克服的客观情况，导致合同履行受阻的情形。

根据《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：

因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。

这一条款重点在于明确了当购房者因客观原因无法获得银行贷款时，其有权选择解除购房合同，并要求开发商退还已支付的款项。在实际操作中，该条款并未明确回答一个关键问题：如果因为购房者自身的信用问题或财务状况导致无法取得银行贷款（而非不可归责于双方的事由），购房者是否有权以此为由单方面解除合同？

在项目融资领域，这个问题可以从以下几个角度进行分析：

银行放贷的条件与要求

banks 在审批按揭贷款时通常会设定一系列严格的条件。这些条件包括：

1. 首付比例：购房者需支付不低于总房价一定比例的首付款。

2. 信用记录：购房者需具备良好的信用历史（Credit History）。

3. 收入证明：购房者须提供稳定的收入来源证明，以确保其具备按时还款能力。

4. 债务负担：购房者的现有负债不得超出其可承受范围（Debt-To-Income Ratio）。

5. 抵押物评估：所购房屋需经过专业评估机构的估价，并达到规定的最低价值标准。

如果购房者在签订商品房买卖合同后，因自身原因（如信用评分过低、收入证明不完整等）导致无法通过银行贷款审查，通常情况下会被视为违约行为。开发商可以根据双方签订的商品房买卖合同中的相关条款，要求购房者承担相应的违约责任，包括但不限于解除合同、赔偿损失等。

"不可归责于当事人双方的事由"的认定标准

在司法实践中，判断是否构成"不可归责于当事人双方的事由"需要满足以下条件：

1. 不可预见性（Impossibility of Foreseeability）：事件的发生必须是购房者和开发商在订立合无法预见到。

2. 不可避免性（Inevitability）：事件的发生无法通过任何合理手段加以防止。

3. 不可克服性（Irresistibility）：事件的发生使合同履行变得不可能。

若在贷款审批过程中遇到央行突然出台更加严格的宏观调控政策，导致购房者原本符合条件的贷款申请被拒绝，这种情况可以视为"不可归责于当事人双方的事由"。法院通常会支持购房者的解除合同请求，并要求开发商退还已付房款。

司法判例对类似情况的处理

在实际案例中，各级法院对于购房者以无法获得银行贷款为由主张解除合同的态度并不完全一致，具体分析如下：

1. 因政策变化导致的贷款障碍

法院通常会支持购房者的解除请求，并要求开发商退还已付房款。这种处理方式体现了对"不可归责于当事人双方的事由"原则的尊重。

2. 因购房者个人信用问题导致的贷款障碍

如果购房者的信用记录存在瑕疵（如曾有不良贷款记录、信用卡逾期等），法院通常不会支持其解除合同的诉求，要求其必须继续履行商品房买卖合同或承担相应违约责任。

3. 因银行信贷政策调整但未达到"不可归责于当事人双方的事由"认定标准的情况

法院可能会根据具体情况综合考虑，决定是否允许购房者解除合同。如果信贷政策调整是渐进式的，并且购房者的履约能力并未完全丧失，则不太可能被认定为"不可归责于当事人双方的事由"。

风险防范与建议

为了最大限度地减少因贷款问题导致的交易纠纷，在实际操作中，买卖双方可以采取以下措施：

1. 在商品房买卖合同中明确约定贷款审批失败的处理方式

双方应事先就可能影响贷款审批的因素进行充分沟通，并在合同中加入相关条款。规定：若购房者因自身原因无法获得银行贷款，则需自行承担相应后果；若因政策调整导致贷款障碍，则双方协商解除合同，开发商退还认购款等。

买房未交担保金银行能否放贷|商品房贷款|购房担保风险 图2

2. 购房者提前做好贷前准备工作

购房者在签订商品房买卖合同前，应提前联系银行或专业机构进行预审（PreApproval），确保符合贷款条件。应如实提供所有所需资料，并保持个人信用记录的良好状态，避免因疏忽导致的拒贷。

3. 开发商加强与金融机构的合作

开发商可以在项目开发初期就与合作银行建立更紧密的关系，确保能够为购房客户提供及时、高效的贷款审批服务。

在商品房交易过程中，购房者没有缴纳担保金是否会影响银行贷款发放，这涉及到法律、金融等多个方面的知识。通过对相关法律法规的深入分析和对实际案例的研究可以发现，如果因不可抗力因素导致购房者无法获得贷款，则其有权解除合同并要求退款；但如果问题出在购房者自身身上（如信用不佳），则必须承担相应的违约责任。

要进一步降低交易风险，需要买卖双方加强沟通，并提前在合同中做好相应约定。这样不仅可以保障双方的合法权益，也能有效促进房地产市场的健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）