北京中鼎经纬实业发展有限公司解同还款人|首套认定标准|住房贷款政策
“共同还款人”及其影响？
在房地产金融市场中，购房贷款是购房者实现资产配置的重要手段。在实际操作过程中，借款人的资信状况、信用记录以及家庭成员的房产持有情况等因素都会对贷款审批产生重大影响。特别是当借款人涉及“共同还款人”的时候，其解除行为可能会对后续的购房贷款认定产生深远的影响。
“共同还款人”，是指在住房按揭贷款中，除了主申请人之外，还有一位或多位共同承担还款义务的个体。这种安排通常出现在以下几种情况下：一是借款人为未成年人，需要法定监护人作为共同还款人；二是借款人信用记录不足，需要亲友提供担保；三是为优化首付比例而引入第三方资金支持。
当共同还款人与主申请人解除关系时，购房者往往会产生一个疑问：在后续购房行为中，是否会被认定为首套房或二套房？这种情况下，个人的征信记录、已还贷款情况以及房产持有状况都会被银行及金融机构重新评估。这种重新评估过程涉及复杂的金融政策和法律条款，需要从业者具备扎实的专业素养。
解同还款人|首套认定标准|住房贷款政策 图1
从以下几个方面展开分析：
我国现行住房贷款政策对共同还款人解除行为的影响
央行征信系统在首套、二套房认定中的作用机制
解同还款人后购房者应采取的应对策略
共同还款人解除后的首套认定问题分析
相关概念解析与政策背景
1. 我国现行贷款政策框架
我国房地产金融市场实行“认房又认贷”的二套房认定标准。即银行在审批个人住房贷款时，不仅会审查借款家庭（包括借款人及其配偶）名下的房产持有情况，还会查阅借款人的个人征信记录。
这种双向认定机制意味着：即使借款人的首套住房已经出售或还清贷款，在其征信记录中仍然留有“曾申请过按揭贷款”的记录。这些信息将被银行视为二套房的判定依据。
2. 央行征信系统的作用
央行征信系统作为我国金融信用体系的核心组成部分，对个人及企业的信用行为进行记录和评估。在个人住房贷款领域，无论是按时还款还是逾期记录，都会被完整记录在征信报告中。
当共同还款人解除其担保或还款责任时，央行征信系统是否会同步更新？答案是否定的。因为征信记录主要反映的是既往的信贷行为，而非即时的家庭关系变动。这导致许多购房者误以为通过解同还款人就可以“重新开始”，实则不然。
首套认定的主要影响因素
1. 征信报告中的贷款记录
已结清的贷款记录：即使房贷已经还清，个人征信报告中仍会保留“曾申请过此类贷款”的信息。
贷款余额状态：无论首套房是否已售出，只要存在未结清的按揭贷款，都会被认定为正在履行中的贷款。
2. 房产持有情况
住房套数：借款家庭名下房产数量是二套房判定的重要依据之一。即使通过解同还款人来改变家庭关系结构，只要原借款人或其直系亲属名下仍有房产，银行仍然会以此作为认定标准。
房地产交易中心登记信息：房产过户、赠与等法律行为虽然会影响家庭房产持有状况，但这一过程耗时较长且程序复杂。
3. 共同还款人解除的具体操作
解同还款人|首套认定标准|住房贷款政策 图2
银行内部系统更新：部分银行在处理共同还款人变更时会要求重新签署贷款协议，并报备人民银行征信部门。
征信记录调整时间：即使相关变更操作完成，其反映到个人征信报告中的时间也会存在一定的延迟。
解同还款人的影响预测
1. 房贷利率变化
银行在确定房贷利率时会综合考虑借款人的信用状况和家庭资产情况。如果解同还款人后，主申请人的信用记录或收入水平发生变化，将直接影响其获取贷款的条件。
2. 贷款首付比例调整
不同城市的首套、二套房认定标准略有差异，但总体来看：
首套房首付比例通常在30%左右；
二套房首付比例则会提高至50p%不等。
如果解同还款人后，主申请人仍被认定为“二套房贷款”，必将面临更高的首付门槛和利率上浮压力。
案例分析与应对策略
案例：小王的借款现状
小王于2015年与其母亲李女士共同申请了一笔60万元的首套住房按揭贷款，期限为20年。
由于工作调动和家庭结构的变化，母子关系逐渐变得疏远。为此，小王计划与银行协商解除母亲作为共同还款人的责任。
案例分析：
1. 征信记录影响
即使成功解同还款人，小王的征信报告仍将保留“曾申请过60万元住房贷款”的记录。这不仅会影响其利率定价，还会被认定为有过二次贷款经历。
2. 房产持有情况
若原先购买的房产仍在小王名下，则其首套房资格将不受影响；但如果房产已经被出售或赠与他人，则需进一步考虑新房贷申请的条件。
应对建议：
1. 建议购房者在解同还款人之前，详细咨询银行个贷部门，了解个人征信系统的变化规则。
2. 若条件允许，可以尝试结清原有贷款并重新申请新的按揭贷款。这样可以在最大程度上改善个人信用状况。
3. 在城市选择上进行灵活调整，优先考虑出台宽松购房政策的城市。
关于解除了共同还款人是否会影响后续房贷利率的延伸思考
1. 不同银行的具体操作差异
不同银行在处理贷款记录和征信更新时会有一定的灵活性。部分银行可能会根据借款人的申请和实际状况，重新评估其贷款资质。
2. 政策调整带来的新机遇
多地政府出台了一系列支持刚需购房的政策，包括降低首付比例、放松限购条件等。这些变化为解同还款后的购房者提供了新的选择空间。
准确理解政策是前提
在住房金融市场中，个人的每一个决策都会对其经济生活产生长期影响。解同还款人的行为看似简单，实则涉及复杂的法律和金融后果。借款人在采取此类行动前，必须全面了解当地房贷政策，并寻求专业机构的帮助。
对于房地产从业者而言，应当深入学习国家及地方的贷款新政，在为客户提供服务时做到有的放矢。还要紧跟政策变化趋势，及时调整业务策略，才能在瞬息万变的市场中立于不败之地。
（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）