北京中鼎经纬实业发展有限公司二手房阴阳合同按揭的风险与防范策略

在二手房交易中，"阴阳合同"按揭是一种常见的非正常金融操作现象。"阴阳合同"，是指买卖双方就同一套房产签订两份内容截然不同的购房合同：一份是真实的成交价格协议（阴合同），另一份则是为了规避税费、骗取银行贷款等目的而制作的虚假合同（阳合同）。表面上看，这种做法似乎为买卖双方或相关利益方创造了短期利益，但从项目融资的长远角度看，其潜在风险远大于一时的利益诱惑。系统分析"阴阳合同"按揭的现象、成因、法律风险及防范对策。

二手房"阴阳合同"按揭的操作手法

在实际操作中，"阴阳合同"按揭通常表现为两种形式：

1. 税务规避型：买卖双方约定以低于市场价的成交价格签订阳合同用于向税务部门报备，而私下另行商定高于或接近真实市场价格的阴合同。这种手法的主要目的是偷逃契税、增值税等税费。

二手房“阴阳合同”按揭的风险与防范策略 图1

2. 贷款获取型：买方通过虚高房价的阳合同向银行申请高额按揭贷款，实际成交价格则低于贷款金额，差额部分由卖方或其他关联方提供"过桥资金"或以其他方式解决。这种手法直接危害金融安全。

典型的交易流程包括：

1. 卖方配合买方制作两套交易资料

2. 买方利用虚假合同取得银行高额度按揭

3. 双方通过阴阳合同约定私下结算

4. 存在资金掮客或中介参与其中

"阴阳合同"按揭的法律风险

从项目融资的专业视角来看，这种违规行为涉及多重法律风险：

1. 民事违约风险：阴合同与阳合同内容不一致，容易引发双方对实际履行义务的理解偏差。一旦发生纠纷，法院将依据表面合法的阳合同进行裁判。

2. 刑事法律责任：通过阴阳合同虚报成交价格、偷逃国家税收的行为，可能构成《刑法》中的偷税罪。参与方可能面临刑事处罚。

3. 金融信用风险：银行发放了基于虚假合同的按揭贷款，一旦出现还款问题，容易形成不良资产。银行通常会要求追偿差额部分，这对购房人的信用记录造成长期负面影响。

4. 担保链断裂风险：在一些复杂"阴阳合同"案例中，往往伴随着多个主体之间复杂的担保关系。任何一个环节出现问题都会导致整个交易链条的崩塌。

典型案例分析

以某二线城市为例，在一起典型案件中：

卖方李四与买方王五签订阴合同，约定真实成交价为30万。

通过中介制作阳合同显示房价450万用于向银行申请贷款

银行发放按揭贷款270万后，实际只支付180万给李四

剩余120万由王五自行筹措解决

结果：由于购房人王五后续资金出现问题，导致银行出现90万的不良贷款。相关方因涉及骗取信贷罪被追究刑事责任。

加强项目融资管理的策略建议

为防范"阴阳合同"按揭带来的系统性金融风险，可以从以下几个方面着手：

1. 完善尽职调查机制

银行等金融机构应加强对交易背景的真实性核实

建立多维度交叉验证体系（如资金流水核查、第三方评估报告）

2. 严格执行审贷分离制度

对于明显高于市场价的按揭申请保持警惕

实施贷款面谈制度，确保申请人真实意图

3. 加强中介渠道管理

建立房地产中介黑白名单制度

定期开展金融知识培训，培养合规意识

4. 提升合同审查标准

严控阴阳合同产生空间

二手房“阴阳合同”按揭的风险与防范策略 图2

制定统一的合同模板并严格执行

5. 完善风险预警系统

建立借款人还款能力动态评估机制

加强对"过桥资金"等异常交易的资金流向监测

二手房"阴阳合同"按揭现象折射出我国房地产金融市场存在的深层次问题。从项目融资的角度看，这种违规操作不仅威胁金融安全，还可能引发系统性风险。各方利益相关方需提高法律意识，加强内控管理，共同维护健康的房地产金融市场秩序。金融机构更应积极履行社会责任，在追求经济效益的兼顾社会效果，为市场健康发展提供有力的金融保障。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）