北京中鼎经纬实业发展有限公司豫森城烂尾楼按揭贷款纠纷：购房者是否还需继续偿还贷款？

房地产市场波动加剧，尤其是在新冠疫情的冲击下，部分开发商因资金链断裂导致项目停工甚至烂尾，引发了大量按揭贷款纠纷案件。结合行业内的专业视角，深入解析在“豫森城”烂尾楼事件中，购房者是否需要继续偿还按揭贷款的问题。

烂尾楼对按揭贷款的影响

按揭贷款作为购房者实现住房梦的重要金融工具，通常涉及购房者、开发商和银行三方当事人。购房者与银行签订《个人购房借款/担保合同》，约定由购房者按月还款，以所购商品房作为抵押物。开发商则作为保证人，承诺在约定时间内完成交房义务。

在“豫森城”这类烂尾楼事件中，由于开发商未能按期交付房屋甚至停工未复工，导致购房者无法实现居住权益。这种情况下，购房者往往陷入两难困境：继续偿还贷款可能导致血本无归；停止还款则面临银行起诉和信用记录受损的双重压力。

豫森城烂尾楼按揭贷款纠纷：购房者是否还需继续偿还贷款？ 图1

从项目融资的角度来看，这类烂尾楼事件暴露了房地产企业在项目开发过程中的资金管理风险。部分开发商过度依赖预售资金，在未确保充足后续资金的情况下盲目扩大项目规模，最终导致资金链断裂，无法完成既定建设目标。这种现象不仅损害了购房者的合法权益，也给银行的信贷资产质量带来了潜在威胁。

烂尾楼事件对购房者的影响

在正常的房地产开发流程中，购房者支付首付款后，按揭贷款会直接打入开发商账户，用于项目后续开发建设。而一旦楼盘出现烂尾情况，购房者不仅无法获得预期房产，还可能因为开发商的违约行为导致自身面临多重风险。

从法律层面分析，《民法典》第五百八十条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定时，对方可以要求继续履行”。在合同明确约定了交房时间且购房者已按期支付购房款的情况下，若开发商未能按时交付房屋，购房者有权依法解除购房合同，并追究开发商的违约责任。

在司法实践中，已有多个类似案例明确了烂尾楼事件中的各方法律责任。

1. 连云港烂尾楼案件：法院判决明确指出，在开发商因自身原因导致无法按期交房的情况下，购房者无需继续偿还贷款本息，银行应依据合同约定将未还贷款本金转入开发商账户。

2. 石嘴山市中级人民法院案例：刘某因购买的商品房未能按期交付而起诉解除购房合同。法院支持了其诉讼请求，并判决银行不得要求购房者继续履行还款义务。

这些判例充分体现了“烂尾楼”事件中“开发商风险由开发商承担”的法律原则，有效维护了购房者的合法权益，也为后续处理类似纠纷提供了重要参考依据。

政策法规对烂尾楼事件的应对

为妥善解决因烂尾楼引发的按揭贷款纠纷问题，国家及地方政府陆续出台了多项政策法规：

1. 《关于依法清理规范房地产市场秩序的通知》：要求各地严厉打击开发商违法预售行为，规范商品房销售市场，保护购房者合法权益。

2. “保交楼”专项行动：政府联合金融监管部门推动落实房地产企业风险处置机制，协调各方资源帮助停工项目复工，在确保购房者权益的基础上，最大限度减少烂尾楼对金融市场稳定的影响。

银保监会也多次发布通知要求银行业金融机构加强房地产贷款业务管理，建立健全风险预警机制，防范因开发商出现问题带来的信贷资产损失。这些政策的出台，既体现了政府维护社会稳定、保护消费者权益的决心，也为商业银行控制相关金融风险提供了指引。

烂尾楼事件对项目融资和企业贷款的影响

从更宏观的角度来看，豫森城这类烂尾楼事件反映出房地产行业在当前经济环境下所面临的严峻挑战，也暴露了金融机构在项目融资中存在的一些问题：

1. 抵押物价值评估风险：银行在发放按揭贷款时通常会以预购房屋作为抵押。如果项目烂尾导致房地产无法完工交付，那么的抵押物只是一堆建筑材料和未完成的建筑物，其市场价值可能远低于预期。

2. 企业贷款审查问题：部分金融机构在对开发商资质进行审查时流于形式，未能有效识别和评估企业的实际经营状况、财务健康度以及项目资金链风险。

为了降低类似事件的发生概率，建议金融机构采取以下措施：

1. 加强房企准入管理，建立科学完善的贷前审查机制。

豫森城烂尾楼按揭贷款纠纷：购房者是否还需继续偿还贷款？ 图2

2. 建立动态预警监测系统，实时跟踪房地产企业和项目的经营状况。

3. 完善抵押品管理办法，在房屋未完工的情况下限制放款进度或者要求开发商提供额外担保。

银行在烂尾楼事件中的应对策略

面对豫森城这类烂尾楼事件，银行需要及时采取有效措施最大限度减少损失：

1. 启动法律程序：通过诉讼途径追究开发商的违约责任，并要求其承担相应的连带保证责任。密切关注法院判决结果，及时调整自身信贷资产分类。

2. 与购房者协商解决方案：在法院尚未作出明确判决前，银行可以主动与购房者沟通，探讨暂缓起诉的可能性，避免因单方面停贷导致更大的社会负面影响。

3. 参与地方政府“保交楼”行动：积极与地方政府相关部门对接，在确保资金安全的前提下，为项目复工提供必要的支持。

随着房地产行业进入调整期，类似豫森城的烂尾楼事件可能会在短期内继续发酵。但从长期来看，这反而有助于倒整个行业的健康发展：

1. 开发商将更加注重自身财务管理和风险控制，避免盲目扩张。

2. 银行等金融机构会进一步加强项目融资的风险管理，建立更加完善的预警和监测机制。

3. 相关法律法规将逐步完善，为购房者提供更有力的法律。

“豫森城”事件为我们敲响了警钟。在未来的房地产开发中，需要各方主体共同秉持审慎态度，严格按照市场规律和法律规定开展业务，这样才能有效避免类似问题再次发生，实现行业长期稳定健康发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）