北京中鼎经纬实业发展有限公司贷过款就算二套房|贷款记录与房产认定的标准解读

在当前中国房地产金融市场中，“贷过款就算二套房”的说法广为流传，这一现象涉及到个人住房贷款政策、金融监管规则以及房地产市场调控等多个层面。作为项目融资领域的从业者，我们需要深入理解这一政策的核心内涵及其对房地产开发企业融资策略的影响。

“贷过款就算二套房”是什么？

“贷过款就算二套房”，是指银行在审批购房贷款时，不仅审查借款人的当前房产情况，还会考察其既往贷款记录。

如果借款人之前有过任何住房贷款（无论是商业贷款还是公积金贷款），无论该贷款是否已经结清；

不管借款人名下当前是否有房产，

贷过款就算二套房|贷款记录与房产认定的标准解读 图1

银行都会将其新申请的房贷认定为“二套”或“多套”。

这种认定被称为“认房又认贷”，其核心逻辑在于防范过度杠杆风险。通过考察借款人的历史负债情况，银行可以更准确地评估其还款能力和信用风险。

以某购房者为例：即便他目前名下无房产，但如果曾经在5年前办理过首套房贷款并已结清，那么当他再次申请房贷时，银行仍会将其认定为“二套”。这不仅会提高首付比例（通常不低于40%），还会执行更高的利率水平。

政策的演变与影响

2013年至2022年间，“认房又认贷”是各城市的普遍做法。在此期间，银行在审批贷款时严格执行“双重认定”：

一是看借款人名下现有房产数量，

另一是查看其过去5年内是否有过房贷记录。

这种政策设计对房地产市场产生了深远影响：

1. 对市场需求的抑制作用明显；

2. 导致部分改善型购房需求被误伤；

3. 增加了贷款成本，降低了杠杆效应。

直到2023年新的住房制度改革落地，“认房不认贷”原则逐渐取代了“认房又认贷”。这一变化不仅优化了刚需群体的融资环境，也为房地产市场的平稳健康发展创造了条件。

一位购房者曾于2018年首套房并结清贷款，

现在第二套改善型住房时，

如果名下无房，银行将只认定为首套房；

根据新的政策享受较低的首付比例和利率优惠。

这一政策调整体现了政府“因城施策”的思路转变：

从单纯控制信贷风险转向支持合理住房需求；

通过降低首付款比例（20@%）和月供压力（减少250%），释放改善型购房潜力。

对项目融资的影响

作为房地产开发企业的主要资金来源，住房贷款政策的变化直接影响到项目的融资环境：

1. 贷款政策的松紧周期

“认房又认贷”时期：购房者门槛提高，导致销售去化压力增大；

“认房不认贷”时期：刚性和改善型需求得到释放，有望提升项目销售额。

2. 企业融资策略调整

开发商需要更加关注政策导向，

科学预判市场走势，

调整产品定位和推盘节奏。

3. 风险控制优化

新政下首付比例降低意味着潜在风险上升；

开发企业需要加强贷后管理，建立更完善的风控体系。

未来的政策走向

结合当前宏观经济形势：

1. 政策基调将延续宽松态势，

2. “因城施策”力度加大，

3. 对刚需和改善型需求的支持力度不减，

贷过款就算二套房|贷款记录与房产认定的标准解读 图2

4. 防范金融风险仍是重要任务。

建议房地产开发企业在融资过程中注意以下几点：

密切跟踪政策变化，及时调整产品结构；

加强与金融机构的战略合作，争取更优信贷支持；

优化资金管理，提高抗风险能力。

“贷过款就算二套房”的时代正在成为历史。随着住房制度改革的深入，房地产金融市场将进入更加规范化、市场化的轨道。作为项目融资从业者，我们需要持续关注政策变化，灵活调整策略，把握行业发展新机遇。也要坚持风控底线，确保企业的稳健发展。

（本文所有信息均为虚构，不涉及真实个人或机构。）